תוכנית מתאר ארצית 38- כל מה שחשוב לדעת 

למה בכלל הוקמה תוכנית תמ"א 38 ?

מדינת ישראל ממוקמת על קו השבר הסורי-אפריקני, קו שבר זה מחבר בין 2 לוחות טקטוניים הנעים האחד כנגד השני באיטיות ובכך יוצרים זעזועים ורעידות אדמה.

בשל העובדה שישראל ממוקמת על מפגש של שני לוחות טקטונים, היא מועדת לפורענות.

תחזיות של מוסדות מחקר בישראל ובעולם צופים רעידת אדמה בישראל, אט אט החלה להתברר התמונה הבעייתית שהציתה את דעת הקהל בישראל: ההיסטוריה מעידה כי אחת לטווח זמן של 100-80 נוצרת רעידת אדמה קשה אשר תהווה סכנת חיים לתושבים רבים בישראל.

לא ניתן לחזות את המועד המדויק של התרחשותה אך ברור כי יש להיערך לקראתה. כחלק מההערכות בשנת 1999 הוקמה ועדת היגוי ממשלתית הכוללת את נציגי הממשלה השונים, גופי חרום, מכוני מחקר וארגונים  אזרחיים. תפקיד ועדה זו לדאוג לכלל הנושאים הקשורים להכנות לקראת רעידת אדמה.

כחלק מההכנות לקראת רעידת אדמה עלה הצורך בחיזוק מבנים בעלי פוטנציאל גבוהה להינזק, הינם מבנים שנבנו טרם כניסת התקנות המחייבות לעמידות מבנים ברעידות אדמה שנכנסו לתוקפן בשנת 1975.

תקן ישראלי 413/2413 מחייב כדי למנוע אסון.

אי לכך ולאור הדחיפות בשנת 2005 גובשה תוכנית מתאר ארצית מספר 38, הינה כפי המוכרת לנו תמ"א 38 .

תמ"א 38 אינה חלה במקרים הבאים:

 בניינים ומבנים אשר אינם מאוישים באופן קבוע, כגון: מחסנים.
 בניינים עד שתי קומות, הבנויים על שטח של עד 400 מ"ר.
 בניינים שקיבלו צו הריסה סופי מבית המשפט.  

בתוכנית זו מנסים לפטור שתי בעיות עיקריות:

1. התאמת וחיזוק מבנים שנוסדו לפני 1980- לתקן הישראלי כנגד רעידות אדמה (תקן 413 / 2413 )- ניסיון לצמצם את הנזק הכבד העלול להיגרם.

2. לחסוך מכיס הממשלה את העול הכספי של החיזוק- הסיבה לתמריצים שנותנת המדינה לדיירים.

תמ"א 38 היא תוכנית הקובעת הנחיות תכנוניות לחיזוק מבנים במטרה לשפר עמידותם בפני רעידות אדמה ובמקביל מגדירה תמריצים כלכליים. פרויקט תמ"א 38 - משלב בין חיזוק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה צפויות לבין שיפוץ והשבחת הנכסים.

בהתאם לדוח  שמאים  הערכה  כי  ערך  הדירות  עשוי  לזנק בכ ?30% אחוזים, וזאת ללא כל הוצאה כספית מצד הדיירים.

תוכנית תמ"א 38 מגדירה:

·        2 מטרות

·        2 אופציות

·        4 שלבים

2 מטרות:

ברמה הלאומית- חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה, תוך האופציה ליצירת מרחב מוגן ברמה הביטחונית.

ברמה האישית- מיגון, ביטחון והאופציה ליצירת רווח נקי ממס תוך יצירת רווח של מעל ל-30% בתקופת זמן שלא תעלה על כ-שנתיים.

2 אופציות:

אופציה ראשונה - סגירת קומת עמודים בקומת הקרקע של הבניין ותוספת קומות על גג הבניין.

אופציה שנייה -  הרחבת יחידת הדיור הקיימת תוך הגדלת שטח הנכס של בעל הדירה.

התוכנית באה לעודד את בעלי הדירות ליישם את התוכנית ולהיכנס לפרויקט תמ"א 38, ולמעשה נותנת לבעלי הדירות את הזכות למכור את האופציה הראשונה לידי הקבלן מבלי לשלם מס שבח על הרווח שנוצר כתוצאה מכך.

בנוסף, גם ביישום האופציה השנייה כפי שניתנת לבעל הדירה, ניתן פטור מהיטל השבחה על הנכס ששוויו עלה ופטור על מע"מ כפי שאמור להיות משולם על שרותי הבנייה שהעניק הקבלן לבעלי הדירות.  

4 שלבים:

שלב הייעוץ - פגישה בה ניתן הסבר מקיף על תמ"א 38 ותהליך יישומו כולל פירוט השלבים ודרכי שיפוץ ושדרוג המבנה וכל הנוגע לחיזוק ולתוספות האפשריות לבניין.  מענה פרטני לכל השאלות שיציגו בעלי הדירות. בחירת צוות נציגי וועד בעלי הדירות- אשר ילוו ויפקחו על כל התהליך. חתימת בעלי הדירות על הסכמה עקרונית להיכנס לתהליך.

שלב הגיבוש - מינוי עו"ד לניהול משא ומתן דווקני לעקרונות אותם יגבש עוה"ד יחד עם הדיירים אף עוד טרם כניסה למ"מ מול הקבלן. הכרה אישית עם כל אחד מצוות אנשי הליווי המקצועי לפרויקט. 

השלב התכנוני - הגשת תוכנית בנייה לאישור הדיירים, לרבות מפרט המתייחס פרטנית לתוספות הבנייה המתוכננות לדירות ולבניין כולו, כולל הדמיה של הבניין החדש. גיבוש הסכם ההתקשרות בין בעלי הדירות לקבלן, אשר מתחייב לבנות בהתאם לתוכנית הבנייה כפי שהוגשה ואושרה על ידי בעלי הדירות. הגשת התוכנית כבקשה להיתר מהוועדה המקומית תוך התדיינות מול הרשויות השונות לקידום ההליך בצורה מהירה ויעילה עד קבלת ההיתר.

שלב ביצוע הבנייה - קבלת היתר והתחלת ביצוע הפרויקט בפועל בקוהרנטיות מלאה מול לוח הזמנים. ניהול הפרויקט תוך הקפדה על לוחות זמנים, מינימום הפרעה ועמידה בכל ההתחייבויות. סיום והשקת הפרויקט, הרמת כוסית לעבודת צוות מעולה עם תוצאות מניבות רווח ובניין מחודש, ממוגן ובטוח.

מידע חשוב:

בעת בחירת קבלן על בעלי הזכויות בבניין לבדוק כי הקבלן עומד במספר קריטריונים :

1. ניסיון, אמינות, הגינות ומקצועיות. בעלי המקצוע ונותני השירותים איתם הוא משתף פעולה ומבצע. רצוי לבצע בדיקות במאגרים המשפטיים לבחון האם היה הקבלן מעורב בתביעות קודמות ואם כן על מה ומדוע.

2. יש לזכור כי מבחינת הקבלן מדובר בעסקה מורכבת ביותר, בעלת סיכונים בשים לב למשוכות העומדות בפניו ולמשאבים שעליו להשקיע,  לכן יש לבדוק כי הקבלן בעל חוסן כלכלי ומינוף בנקאי ויכולת להעמדת ערבויות ובטוחות כנדרש. 

3. הקבלן מוכן להתחייב ולשאת בהוצאות על ביטוח המבנה, הכולל ביטוח מתקנים, חומרי הבניה וכל ציוד נוסף הנדרש לעמוד לרשות הקבלן במהלך עבודת הבנייה, ביטוח עובדי הקבלן, קבלן המשנה ועובדיו, דיירי הבניין, אורחיהם, וכל צד ג' אחר. כאשר המטרה כי יהיה כיסוי ביטוחי עבור כל אובדן רכוש או נזק ישיר או עקיף, הנגרם במהלך העבודה.                                           

כחלק מהתחייבויותיו של הקבלן מול בעלי הדירות:

·      חיזוק המבנה כנגד רעידות אדמה בהתאם לתו תקן ישראלי 413.

·       מתן פתרונות חנייה / שדרוג והוספת חניות נוספות.

·       שיפור מערכות אינסטלציה, ביוב וחשמל.

·       התקנת מעלית חדשה - פיר מעלית כגרעין יציבות לחיזוק נגד רעידות אדמה או השבחה של מעלית קיימת.

·      השבחת הנכס:

       חידוש ועיצוב פנים קומת כניסה.

       שיפוץ והשבחת חדר מדרגות קיים.

       שיפור ושדרוג חדר האשפה.

       ויטרינת כניסה ועמדת תיבות דואר בסטנדרט גבוה.

       אינטרקום - צג לחצנים מוארים + קידוד (לכניסה עם קוד).

       חידוש וטיפוח סביבת גינה ע"י אדריכל נוף.

·       עיצוב אדריכלי - חזיתות בניין - בנייה מתקדמת ברמת גימור גבוהה ומוקפדת בהתאם לסטנדרט הבניה החדשה.

·    תוספת בנייה לדירות הדיירים- ממ"ד/מרפסות שמש/מחסנים.

בכל עסקת מקרקעין, ההמלצה היא לשכור  שירותי של עורך דין, המתמצא בפרטי תקנון תוכנית המתאר הארצית - תמ א 38, אשר יעניק לדיירים הסבר מלא ומפורט בהתאם לתקנון תמ"א וינהל עבורם את המו"מ מול הקבלן במקצוענות ומיומנות.

לתאום פגישה וייעוץ ללא התחייבות וללא תשלום, ניתן ליצור קשר עם עוה"ד כותבת מאמר זה בפרטים שלהלן:

כתובת מייל: law.froimovitsh@gmail.com    

נייד שמספרו: 050-7919789